מס רכישה על דירה: המדריך הכללי

מס רכישה מוטל לפי חוק מיסוי מקרקעין על מי שרוכש "זכות במקרקעין". ברוב המקרים מדובר בקניית דירה, בית צמוד קרקע, מגרש, משרד, חנות או מחסן. החוק חל גם על עסקאות שאינן קנייה רגילה, למשל רכישת זכויות בחברה שמחזיקה בעיקר נדל״ן או חלק מעסקאות של שכירות לתקופה ארוכה מאוד.

חשוב להבחין בין מס רכישה לבין מיסים ותשלומים אחרים שמופיעים סביב עסקה. מס שבח משולם על ידי המוכר, היטל השבחה משולם לרשות המקומית, ומע״מ רלוונטי בעיקר כשהמוכר הוא עוסק, כמו קבלן. כל אחד מהם נבדק בנפרד.

ככלל, החבות חלה על הקונה. כשיש כמה קונים, כל אחד מהם נבחן לפי חלקו בנכס ולפי מצבו האישי. זוג שקונה יחד נחשב בדרך כלל כיחידה אחת לצורך השאלה אם זו דירה יחידה, ולכן דירה שרשומה על שם אחד מבני הזוג עשויה להשפיע על החישוב של שניהם.

יש מצבים שבהם הסטטוס פחות ברור:

• הורה שעוזר לילד לקנות ונרשם כבעלים בחלק מהדירה.
• רוכש שמחזיק חלק קטן בדירה שקיבל בירושה.
• רוכש שעוד לא מכר את הדירה הקודמת שלו.
• תושב חוץ, או מי שחזר לישראל לאחרונה.
• קנייה דרך חברה ולא כאדם פרטי.

בכל אחד מהמקרים האלה כדאי לברר את הסטטוס מול עורך דין או רואה חשבון לפני החתימה, ולא אחריה.

גובה מס הרכישה מחושב לפי מדרגות שנקבעות בחוק ומתעדכנות מעת לעת. הטבלה הבאה מרכזת את הגורמים שמשפיעים על החישוב, בלי מספרים, כי אלה משתנים ויש לבדוק אותם באתר רשות המסים.

שימו לב שהסכום הסופי נקבע בשומה של רשות המסים. ההצהרה שאתם מגישים היא שומה עצמית, והרשות יכולה לקבל אותה או לבחון אותה מחדש.

התהליך נשמע טכני, אבל כדאי להבין את השלבים כדי לתכנן תזרים ולא להיתקע בדרך:

1. לפני החתימה: בודקים עם עורך הדין את הסטטוס שלכם ומעריכים את גובה המס כדי לכלול אותו בתקציב.
2. החתימה על החוזה: לאחר החתימה, עורך הדין מכין הצהרה משותפת על העסקה ומגיש אותה לרשות המסים במועד שקבוע בחוק.
3. קבלת שובר תשלום: הרשות מנפיקה שובר לתשלום המס לפי ההצהרה.
4. תשלום: משלמים במועד. איחור עלול לגרור הפרשי הצמדה וקנסות.
5. אישור לטאבו: תשלום המס הוא אחד התנאים לקבלת האישורים שנדרשים לרישום הזכויות על שמכם.

מסמכים שבדרך כלל מתבקשים:

• חוזה המכר החתום.
• תעודות זהות של כל הקונים, כולל ספח.
• הצהרות על דירות נוספות שבבעלותכם או שהיו בבעלותכם.
• מסמכים שמוכיחים זכאות להקלה, אם רלוונטי.
• ייפוי כוח לעורך הדין לטפל מול הרשות.

לא לכלול את מס הרכישה בתקציב. קונים רבים מחשבים מחיר דירה, משכנתא ושיפוץ, ומגלים את מס הרכישה רק אחרי החתימה. כדאי להכניס אותו לתכנון כבר בשלב שבו מוציאים אישור עקרוני למשכנתא.

להניח שזו "דירה יחידה" בלי לבדוק. חלק קטן בדירת ירושה, דירה על שם בן או בת הזוג או דירה בחו״ל יכולים לשנות את התמונה.

לא לעמוד בתנאי של מכירת הדירה הקודמת. מי שקונה דירה חדשה ומתכוון למכור את הישנה צריך לוודא שהמכירה תתבצע בפרק הזמן שהחוק מאפשר, אחרת המסלול עשוי להשתנות.

לפצל רכיבים בחוזה בלי ייעוץ. הפרדה בין מחיר הדירה למחיר מטלטלין או ריהוט צריכה להיות סבירה ומבוססת. רשות המסים בוחנת עסקאות כאלה.

הדרך הפשוטה היא לחבר את שלושת הקצוות כבר בתחילת החיפוש: תקציב, מימון ומיסוי. לפני שמתחילים לראות דירות, שווה לשבת עם עורך דין מקרקעין או רואה חשבון ולהבין באיזה מסלול מס אתם צפויים להיות. את המדרגות העדכניות אפשר לבדוק בעצמכם באתר רשות המסים, ומידע כללי על זכויות והקלות מופיע בכל זכות.

ב-Jacob אנחנו מלווים קונים בטירת כרמל ובחיפה לאורך הדרך, מאיתור הדירה ועד החתימה, ומחברים אותם לאנשי המקצוע הרלוונטיים. אפשר לקרוא עוד בעמוד קניית דירה ובעמוד ליווי למשכנתא.